Maison intergénérationnelle

Depuis 1998, il est possible d’adapter une maison unifamiliale en maison intergénérationnelle. Cependant, il faut se renseigner auprès de sa municipalité, car elles n’ont pas toutes adopté un règlement de zonage qui permet la construction ou l’ajout d’un logement à une maison unifamiliale. De plus, les caractéristiques spécifiques pour qu’une habitation soit qualifiée d’intergénérationnelle varient souvent d’une ville à l’autre. Par exemple, certaines villes limitent la superficie du second espace ou ont des exigences particulières d’esthétique (ex.: revêtement extérieur identique)  ou de sécurité incendie (ex.: la présence d’un pare-feu entre les deux logements).

À titre d’exemple, à Laval, la maison doit avoir un seul compteur électrique, une seule boîte postale et un seul numéro civique et aucun numéro civique supplémentaire ne pourra être attribué ultérieurement pour un deuxième logement, ni loué en tant que 2 logements distincts. Les aménagements devront être communicants par l’intérieur du bâtiment par le biais d’une pièce habitable (ce qui exclut le garage).

Éléments à considérer

De plus, il faut vérifier que certains éléments soient inclus dans le logement construit ou ajouté, car le logement devrait comporter : un accès unique vers l’extérieur sans obstacle, une insonorisation supérieure entre les deux logements, des revêtements de sol antidérapants, des interrupteurs et des prises de courant facilement accessibles, des fenêtres basses faciles à utiliser et qui permettent une vue extérieure lorsqu’on est assis, des comptoirs et des armoires de cuisine à une hauteur pratique et une salle de bain sécuritaire. Il est à noter que la maison doit conserver l’allure d’une maison unifamiliale afin de bien s’insérer dans la zone résidentielle.

Avantages d’une maison intergénérationnelle

On peut penser à plusieurs avantages comme de favoriser l’autonomie des personnes aînées en leur permettant de vivre dans leur propre logement tout en étant près de leur famille (combattre l’isolement) et en sécurité, de libérer les personnes aînées de travaux d’entretien et de coûts liés à une grande maison, d’avoir l’aide des enfants et de privilégier le lien intergénérationnel avec les petits-enfants, d’économiser sur plusieurs biens plus faciles à partager  (BBQ, piscine, souffleuse, tondeuse), parfois même sur les frais de garderie lorsque les grands-parents peuvent s’occuper des jeunes enfants de temps en temps, etc.

Impacts fiscaux bénéfiques à considérer

• Le logement d’une maison intergénérationnelle occupé par un aîné vivant seul sera admissible aux crédits pour personne vivant seul;

• Ainsi, si l’enfant et le parent vivent seuls et chacun dans un logement distinct d’une maison intergénérationnelle , ils auront tous les deux droit aux crédits pour personnes vivant seuls et au crédit pour la TPS/TVH (fédéral) et au crédit pour solidarité (Québec) s’ils satisfont les critères d’admissibilité (ex: existence d’une cuisine et d’une entrée extérieure dans chaque unité);
• Comme il n’est pas nécessaire que l’enfant qui a droit au crédit fédéral pour aidant naturel habite dans le même logement que le parent admissible (ayant une déficience grave et prolongée des fonctions mentales ou physiques qui nécessite de l’assistance pour accomplir une activité de la vie courante),  l’enfant reconnu «aidant-naturel» ne perd pas son crédit d’impôt pour personne aidante. Cependant, l’admissibilité au crédit d’impôt provincial n’est pas automatique dans le contexte d’une maison intergénérationnelle qui serait jugée par Revenu Québec comme deux espaces habitables indépendants;
• L’achat ou la construction d’une maison intergénérationnelle peut donner droit à un remboursement partiel de la TPS ou de la TVQ sous certaines conditions;
• Certaines municipalités qui participent à un programme-cadre du gouvernement provincial favorisant la rénovation (exemple: «Programme rénovation résidentielle majeure» et «Rénovation à la carte» rendent disponibles une aide financière;
• Il existe aussi des programmes d’adaptation de domicile pour venir en aide aux propriétaires qui veulent aménager leur résidence pour répondre aux besoins de personnes âgées en perte d’autonomie;
• Certaines municipalités offrent divers crédits de taxes foncières (ex.: les services d’aqueduc et de cueillette des ordures) aux propriétaires qui transforment leur résidence en maison intergénérationnelle.

Impacts fiscaux à prendre en compte

Si l’enfant est propriétaire de l’immeuble et que le parent âgé est locateur, l’enfant devra payer de l’impôt sur le revenu locatif (après déduction des dépenses locatives) et la portion de l’immeuble habitée par le parent perdra l’exonération du gain en capital à titre de résidence principale, ce qui aura pour conséquence pour l’enfant, le paiement d’un impôt sur le gain en capital de la portion habitée par le parent lors de la vente de l’immeuble.  Pour éviter cela, il faut que l’enfant et le parent soient copropriétaires de la maison. Autrement, chaque situation mérite une analyse spécifique avec un spécialiste en fiscalité pour vérifier si l’immeuble pourra bénéficier de l’exonération du gain en capital à titre de résidence principale lors de sa vente.

Si parents et enfants ne sont pas copropriétaires, une maison intergénérationnelle ne se qualifie pas automatiquement comme une seule résidence principale donnant droit à l’exonération du gain en capital lors de la vente.  Les autorités fiscales examineront entre autres l’entente financière entre parents et enfants, l’aménagement général des lieux et le degré d’intégration ou d’indépendance des logements.  Sous réserve d’une telle analyse et sur la base du bulletin d’interprétation du 18 juillet 2013 de Revenu Québec (12-016195-001), on peut dire qu’en principe, une maison intergénérationnelle dont les pièces sont suffisamment intégrées pour que l’utilisation et l’accès à une unité procure une jouissance pleine et entière de l’autre unité (exemple: communication par l’intérieur du bâtiment entre les deux unités par le biais d’une pièce habitable ou d’un escalier permettant au propriétaire de conserver un accès à la portion intergénérationnelle), sera généralement considérée comme une seule résidence principale bénéficiant de l’exonération du gain en capital lors de la vente.  Toutefois, la question de savoir si un immeuble comporte un ou plusieurs logements doit être déterminée en fonction de faits et des circonstances propres à chaque situation.

Cohabitation

La cohabitation entre générations n’est pas toujours évidente, c’est pourquoi il est important de s’entendre sur tous les aspects de la vie courante avant de s’engager dans ce modèle de vie. Veut-on privilégier la copropriété? Veut-on un propriétaire unique avec location à l’autre ménage? Qu’arrivera-t-il si le propriétaire veut vendre? S’il y a rupture du couple propriétaire? S’il y a inaptitude, décès? Bref, autant de questions qui nécessitent de la réflexion et des conseils de nature juridique. Il est important de prévoir les bons outils comme un mandat de protection, une procuration, un testament, un contrat établissant l’usage ou l’usufruit, enfin tous les documents permettant aux enfants et aux parents aînés de vivre dans la quiétude.

Prévoir un contrat

Une fois les démarches de nature juridique effectuées, un deuxième questionnement est à envisager : comment s’entendre au quotidien dans un milieu intergénérationnel? Afin d’éviter d’éventuels conflits, il serait prudent de rédiger préalablement une convention (contrat) entre les enfants et les parents aînés déterminant le mode de vie acceptable entre les membres de la famille, les besoins et les attentes de chacun (exemple : répartition des dépenses, délimitation des espaces privés et communs, visites, bruit, ménage, etc.).

Que votre contrat soit écrit de votre main ou de la main d’un professionnel du droit, il est important de prévoir les étapes à suivre en cas de conflit ou de non-respect d’une clause de la convention. On peut prévoir la constitution d’un conseil de famille, une séance de médiation ou de conciliation avec un médiateur indépendant et qu’à défaut d’entente, les parties s’adresseront au tribunal d’un district judiciaire particulier.  Bien sûr, il existe toutes sortes de solutions et dans la mesure où l’ordre public est respecté, rien n’empêche de prévoir des clauses, des modalités de cohabitation et des solutions originales et adaptées à votre situation particulière.