Différence entre une hypothèque et un prêt hypothécaire ?

La plupart des gens qui font une demande de prêt hypothécaire, le font dans le but de s’acheter une maison. Le prêt est habituellement remboursable par des versements mensuels, bimensuels ou hebdomadaires, qui peuvent s’échelonner sur un nombre d’années négocié entre le prêteur et l’acheteur (généralement entre 10 et 30 ans pour l’achat d’un immeuble).  Si l’emprunteur ne respecte pas les conditions de remboursement, le prêteur peut, après un préavis (mise en demeure et autres démarches), reprendre possession de l’immeuble hypothéqué, le garder pour lui-même et l’administrer ou le revendre ou le faire vendre en justice pour obtenir le remboursement de son prêt. Notez que le droit hypothécaire reste attaché à l’immeuble même si l’emprunteur a vendu l’immeuble à un tiers.  C’est pourquoi, lors de l’achat d’un immeuble, ou de certains meubles, il faut vérifier l’index des immeubles (ce que fera le notaire qui rédige le contrat de vente) ou le registre des droits personnels et réels mobiliers (RDPRM) pour s’assurer qu’il n’y a pas de droits hypothécaires non déclarés par le vendeur sur le bien acheté.

Exemple : Josette et Martin sont unis de fait depuis 2 ans. La semaine dernière, ils ont trouvé une superbe petite maison au bord d’un ruisseau. Ils ont décidé d’acheter en copropriété, c’est-à-dire qu’ils veulent être tous les deux propriétaires. Ils considèrent que le coût d’achat de la maison, à 300 000 $, est fort raisonnable. Martin et Josette ont accumulé une mise de fonds de 45 000,00 $.  Martin détient 15 000 $ et Josette 30 000 $. Compte tenu des mises de fonds de chacun et du fait que  Josette a un revenu deux fois supérieur à celui de Martin, ils décident d’être copropriétaires en proportion de leurs moyens financiers respectifs.  Ainsi Martin détiendra 33,34% de l’immeuble et Josette 66,66 %.  Ils conviennent d’assumer les dépenses de l’immeuble (taxes, assurances et hypothèque) selon ce même pourcentage.

Pour couvrir le prix d’achat de 300 000,00 $, ils se sont adressés à la Banque Soleil pour demander un prêt hypothécaire de 255 000,00 $. Afin de garantir le remboursement du prêt, la banque exige une garantie hypothécaire sur la maison.  Ayant obtenu un taux d’intérêt de 3 %, remboursable sur 25 ans, ils devront verser mensuellement environ 1 200,00 $. Même si l’entente entre Josette et Martin est que Martin assume 400,00 $ et Josette 800,00 $ du remboursement mensuel, la Banque Soleil n’est pas liée par cette entente et sera en droit de réclamer le plein montant de l’un ou de l’autre selon les termes du contrat de prêt.

Obligations de Martin et Josette en tant que copropriétaires de la maison

C’est dans le contrat d’achat préparé chez le notaire pour confirmer le transfert des titres de propriété entre le propriétaire vendeur et les acheteurs que seront établis les droits et les obligations de chacun des nouveaux copropriétaires. À défaut de préciser la part de chacun dans la résidence (comme dans notre exemple 33,34 % et 66,66 %), on considère que les copropriétaires sont propriétaires à parts égales (50-50).

Toutefois, que la part de chacun soit égale ou pas, ceci implique que les copropriétaires ne peuvent vendre, prendre une hypothèque ou louer la maison sans l’accord de l’autre.  Dans un esprit d’équité, ils ont décidé de partager les dépenses liées à la maison, comme les taxes foncières et scolaires, l’assurance habitation, les frais de réparation et d’entretien, etc. en proportion de leur droit de propriété.

Qu’arrive-t-il si Martin et Josette arrêtent de payer les mensualités hypothécaires?

La Banque Soleil a plusieurs recours possibles pour forcer le remboursement du prêt. Elle pourrait obtenir un jugement du tribunal et saisir des biens ou le salaire de Martin et de Josette.  Toutefois, étant bénéficiaire d’un droit hypothécaire, la Banque Soleil préfèrera probablement reprendre le bien hypothéqué, c’est-à-dire saisir la maison, puisque normalement la maison vaut au moins la valeur du prêt.  Si jamais la valeur de la maison n’était pas suffisante pour rembourser le prêt, la Banque Soleil pourrait alors poursuivre personnellement les cosignataires Josette et Martin et faire une saisie de leurs biens ou de leur salaire jusqu’au plein remboursement du prêt.

Peut-on être responsable du prêt hypothécaire sans être copropriétaire de la maison ?

Oui, c’est possible. Si votre signature apparaît à l’acte de prêt sans toutefois apparaître sur les titres de propriété, vous serez personnellement responsable du prêt hypothécaire, même si vous n’êtes pas propriétaire de l’immeuble.  Cette situation n’est pas souhaitable, car si le propriétaire de l’immeuble ne paie pas les mensualités hypothécaires, la banque pourra obliger les cosignataires du prêt à assumer les mensualités à la place du propriétaire qui néglige de payer la banque.  La banque peut aussi exiger que les cosignataires complètent le remboursement du prêt si la reprise de possession de l’immeuble en vertu du droit hypothécaire n’a pas permis le plein remboursement du prêt.  La banque aura donc des recours personnels contre tous les cosignataires d’un contrat de prêt ou de prêt hypothécaire.

Qu’arrive-t-il avec l’hypothèque lors d’une rupture?

Le sort de l’hypothèque dépend de ce que Martin et Josette décident de faire avec la maison. Ils pourront soit vendre la maison à un tiers et se partager la valeur nette ou s’entendre pour que l’un d’entre eux achète la part de l’autre à un prix négocié.

À défaut d’entente sur le prix de vente ou sur la valeur de l’immeuble, ils pourront demander l’opinion d’un évaluateur agréé.

Compte tenu des proportions du droit de propriété de Martin et Josette dans notre exemple (33,34 % et 66,66 %), la valeur nette sera remise à chacun selon ce même pourcentage.  Autrement, le partage serait égal (50 % – 50 %).

En attendant la vente, le paiement des mensualités doit continuer à être fait à la Banque Soleil.

EXEMPLE DU CALCUL:

Si la maison du couple vaut 400 000 $ lors de la rupture et qu’il reste 200 000,00 $ à payer pour le remboursement du prêt hypothécaire (incluant la pénalité de remboursement anticipé qui représente souvent l’équivalent de 3 mois d’intérêts et les frais inhérents à la vente):

Prix de vente= 400 000,00 $ – Solde du prêt et frais 200 000,00 $ = 200 000,00$

Sur la valeur net de 200 000,00 $

Martin a droit à 33,34% de ce montant:       66 680,00 $

Josette a droit à 66,66 % de ce montant:  133 320,00 $