La cession de bail permet à un locataire de transférer son bail à une autre personne. Le nouveau locataire reprend alors toutes les obligations et responsabilités du bail, et l’ancien locataire n’a plus aucun droit ni devoirs envers le propriétaire. C’est une solution pratique quand un locataire doit quitter son logement avant la fin de son bail, sans pénaliser le propriétaire.
Avant 2024, la loi québécoise prévoyait qu’un locateur ne pouvait refuser une cession de bail que pour un motif sérieux. Par exemple, il pouvait refuser la cession de bail si la personne proposée n’avait pas les moyens financiers de payer les loyers ou si elle avait de mauvais antécédents de location. Lorsque le locataire trouvait alors une personne qui désirait reprendre le bail, il devait envoyer un avis écrit au propriétaire, avec le nom, l’adresse du futur locataire et la date de la cession. Le propriétaire avait 15 jours pour accepter ou refuser ; s’il ne répondait pas dans ce délai, la cession était considérée comme acceptée. Si le locateur refuse la cession du bail, le locataire avait la possibilité de contester la décision devant le Tribunal administratif du logement, et le juge décidait si le refus était valide ou non.
Avec la nouvelle loi, adoptée le 21 février 2024, la situation a changé. Désormais, un locateur peut refuser une cession de bail même sans motif sérieux. Autrement dit, il n’a plus besoin de justifier son refus pour qu’il soit légal. Dans ce cas, le locataire quitte le logement à la date prévue dans l’avis envoyé au locateur. Il n’a pas à rester jusqu’à la fin de son bail et ne sera pas tenu de payer le loyer après son départ. Le bail est donc résilié d’office.
Cependant, si le locateur refuse la cession du bail pour un motif sérieux, par exemple si la personne proposée est insolvable ou n’a pas les moyens financiers de payer le loyer, le bail demeure en vigueur. Autrement dit, le locataire reste lié à son bail. Il doit continuer d’occuper le logement ou, s’il décide de partir quand même, il demeure responsable du paiement du loyer jusqu’à la fin du bail.
La cession n’est pas permise si le logement est un HLM, une résidence familiale avec un conjoint qui s’y oppose, ou si le locataire est étudiant dans un établissement d’enseignement.
La nouvelle loi prévoit aussi que le locataire qui cède son bail ne peut pas exiger en contrepartie une somme d’argent et donc tirer profit de la cession.
Toutefois, certains points restent applicables. Le locataire doit toujours envoyer un avis écrit, et le propriétaire doit répondre dans les 15 jours suivant la réception de cet avis, sinon la cession est automatiquement considérée comme acceptée.
Dans notre exemple, Karim peut considérer la cession de bail s’il n’y a pas de motifs sérieux à refuser la proposition de Julie. S’il refuse malgré tout, le bail sera résilié, libérant ainsi Julie de toute obligation.
